Die Immobilienmärkte in Spanien und Deutschland könnten unterschiedlicher kaum sein. Während beide Länder zur Europäischen Union gehören und viele wirtschaftliche Rahmenbedingungen teilen, haben sich ihre Wohnungsmärkte über Jahrzehnte hinweg völlig unterschiedlich entwickelt – geprägt durch kulturelle Besonderheiten, historische Entwicklungen und verschiedene regulatorische Ansätze. Insbesondere durch das Interesse an Ferienimmobilien in Spanien ist der spanische Immobilienmarkt dennoch von großem Interesse für viele Deutsche. Aus diesem Grund gehen wir in diesem Beitrag auf die Unterschiede zwischen den Märkten ein. Dies geschieht in Zusammenarbeit mit unserem Partner listacontactos.es und der Liste der 250 größten Immobilieninvestoren in Spanien.
Der auffälligste Unterschied liegt in der Eigentumsquote. In Spanien besitzen rund 75 Prozent der Haushalte ihre Immobilie, während in Deutschland nur etwa 45 Prozent Wohneigentum haben – eine der niedrigsten Quoten in Europa. Diese Diskrepanz hat tiefe kulturelle Wurzeln. In Spanien gilt der Immobilienerwerb traditionell als wichtigster Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Deutsche hingegen setzen historisch stärker auf Mietwohnungen und andere Anlageformen, wobei das Mieten gesellschaftlich keineswegs stigmatisiert ist. Und dennoch gibt es in Spanien Investoren, die sich mit Build to Rent Investments beschäftigen, wie etwa Azora.
Die Preisentwicklung verlief in beiden Ländern sehr unterschiedlich. Spanien erlebte bis 2008 eine dramatische Immobilienblase, die im Zuge der Finanzkrise platzte und zu einem massiven Preisverfall führte. Erst in den letzten Jahren haben sich die Preise wieder erholt, insbesondere in Touristenregionen und Großstädten wie Madrid und Barcelona. Deutschland hingegen verzeichnete eine stetigere, wenn auch deutliche Preissteigerung, vor allem seit 2010. Städte wie München, Hamburg und Berlin erlebten teils explosive Wertzuwächse.
Regional betrachtet ist der spanische Markt stark von Küstenlagen und touristischen Hotspots geprägt. Die Costa del Sol, die Balearen oder die Costa Blanca ziehen internationale Käufer an, während ländliche Regionen im Landesinneren oft mit Leerstand kämpfen. In Deutschland konzentriert sich die Nachfrage auf wirtschaftsstarke Metropolregionen und Universitätsstädte, während strukturschwache Regionen, besonders in Ostdeutschland, stagnierende oder sinkende Preise verzeichnen.
Die Finanzierungsbedingungen unterscheiden sich erheblich. In Deutschland profitieren Käufer traditionell von niedrigen Zinsen, langen Zinsbindungen und einer konservativen Kreditvergabe, die hohe Eigenkapitalquoten verlangt. Spanische Banken vergaben vor der Krise deutlich großzügiger Kredite, teilweise sogar über 100 Prozent des Kaufpreises – eine Praxis, die zur Blasenbildung beitrug. Heute sind die Anforderungen strenger geworden, doch die Finanzierungskultur bleibt flexibler als in Deutschland.
Auch steuerlich und rechtlich gibt es wesentliche Unterschiede. In Spanien fallen beim Immobilienkauf verschiedene Steuern an, darunter die Grunderwerbsteuer und je nach Situation die Mehrwertsteuer. Die Nebenkosten beim Kauf liegen oft bei zehn Prozent oder mehr. Deutschland kennt ebenfalls die Grunderwerbsteuer, deren Höhe jedoch je nach Bundesland variiert, plus Notar- und Grundbuchkosten. Ein großer Unterschied: In Deutschland ist der Mieterschutz deutlich ausgeprägter, mit strengen Kündigungsfristen und Mietpreisbremsen in vielen Städten. Spanien hat zwar in den letzten Jahren nachgezogen, doch der Mietmarkt bleibt liberaler.
Der spanische Markt zieht traditionell viele ausländische Käufer an – Briten, Deutsche und andere Nordeuropäer suchen Ferienimmobilien oder Alterswohnsitze in sonnigen Gefilden. Investorenprogramme wie das frühere „Golden Visa" förderten zudem Käufe durch Nicht-EU-Bürger. Der deutsche Markt hingegen ist stärker von institutionellen Investoren und inländischer Nachfrage geprägt, wenngleich internationale Kapitalanleger zunehmend in deutsche Metropolen investieren.
Zusammenfassend spiegeln beide Märkte die unterschiedlichen gesellschaftlichen Prioritäten wider: Spanien mit seiner Eigentumskultur und touristischen Attraktivität einerseits, Deutschland mit seinem stabilen Mietmarkt und seiner vorsichtigen Finanzierungskultur andererseits. Beide Systeme haben ihre Vor- und Nachteile – und beide stehen vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu sichern.
