Die 5 besten Stadtteile für ein Immobilieninvestment in München

Die 5 besten Stadtteile für ein Immobilieninvestment in München

In kaum einer deutschen Stadt sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren so stark angestiegen wie in München. Auch wenn einige Investoren und Anleger die bayerische Landeshauptstadt aus Sorge eines Zusammenbruchs des Immobilienmarktes meiden, erreichen die Münchner Mietpreise jährlich ein neues Rekordniveau. Das liegt insbesondere in dem Bevölkerungswachstum, das nicht abnimmt und durch die Ansiedlung einheimischer und ausländischer Firmen in und um München weiter verstärkt wird. Je nach Anlageprofil kann es also durchaus sinnvoll sein, in eine Immobilie in München zu investieren. Doch welche Stadtteile versprechen besonders hohe Wachstumsraten? In diesem Beitrag stellen wir die angesagtesten Münchner Viertel für ein Immobilieninvestment vor.

1) Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt: Angesagtes Viertel im Münchner Zentrum

Vor allem bei jungen Münchnern ist dieser zentrumsnahe Stadtteil der angesagteste der Stadt. Zur Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt zählen unter anderem die hippen Viertel Gärtnerplatz, Glockenbach und Dreimühlen. Hier befinden sich zahlreiche angesagte Bars, Cafés und Restaurants, sodass hier am ehesten das Flair einer Großstadt zu spüren ist. Der Wohnraum im Glockenbachviertel und rund um den Südfriedhof ist dank der Nähe zur Innenstadt und Isar sehr gefragt. Kaum ein Bezirk in München hat in den letzten Jahren eine so starke Gentrifizierung erlebt. Einfache Wohngebäude und Gewerbeflächen wurden und werden zunehmend saniert und aufgewertet, sodass das Mietniveau inzwischen zu dem höchsten in München zählt. Allerdings besteht weiterhin viel Aufwertungspotenzial, sodass Investoren und Anleger weiterhin ein Auge auf dieses Viertel haben.

2) Schwabing: Ruhige Wohngegend mit optimaler Anbindung an Innenstadt und Autobahn

Schwabing ist für Viele der schönste Stadtteil Münchens. Das Stadtbild wird durch gut erhaltene Altbauten geprägt und die meisten Straßen sind wenig befahren. Somit zieht es vor allem Personen nach Schwabing, die Wert auf einen ruhigen Rückzugsort legen und dennoch mitten in der Stadt wohnen möchten. Für viele Münchner vereinen die vergleichsweise teuren Wohnungen in Schwabing das Beste aus der bayerischen Landeshauptstadt. Die Lage Schwabings überzeugt dank der Nähe zur Innenstadt, dem Englischen Garten und den Gewerbegebieten im Norden gleichermaßen. Die sehr gute Verkehrsanbindung per Auto, U-Bahn, Tram und Bus ist insbesondere für Berufstätige ein großer Vorteil. Darüber hinaus ist Schwabing ein sehr belebter Stadtteil mit Cafés, Restaurants, Bars und Einkaufsmöglichkeiten. Für das tägliche Leben muss man also nicht in den Trubel der Münchner Innenstadt eintauchen, sondern kann sich in der ruhigen Wohngegend aufhalten. Die Immobilienpreise in Schwabing sind zwar im Vergleich recht hoch, doch wird die Nachfrage nach Schwabinger Wohnraum vermutlich nie abreißen.

"In Schwabing und der Maxvorstadt gab es im vergangenen Jahr erneute Preissteigerungen, wenn auch etwas moderater als noch 2018. Inzwischen ist fast keine Wohnung mehr unter 8.000 €/m² am Markt zu finden – und doch zeigte unsere Erfahrung im vergangenen Jahr, dass nicht mehr jeder Wunschpreis eines Eigentümers zu realisieren ist. Nach wie vor gibt es einzelne, topsanierte und luxuriös ausgestattete Stadtdomizile, für die Preise bis zu 19.500 €/m² bezahlt werden. Allerdings: Nicht jede Immobilie bietet dieses Potenzial. Fehlen ein Aufzug, ein toller Ausblick oder ist das Haus nicht in einem Top-Zustand, können die Preise zum Teil erheblich nach unten abweichen. Und wenn der erste Angebotspreis nicht stimmt, sind teilweise mehrere Preiskorrekturen an einem Objekt zu beobachten. Lage ist nicht gleich Lage; auch hinsichtlich der Mikrolage innerhalb eines Stadtteils kann es große Unterschiede geben. Trotzdem jammern wir hier auf hohem Niveau: Die Angebotspreise von Wohnungen in Schwabing und der Maxvorstadt liegen inzwischen bei 7.200 bis 15.000 €/m². Sie sind sich bei den großen Preisspannen nicht sicher, wie Ihre Immobilie einzuordnen ist? Dafür sind wir da! Gerne erstellen wir Ihnen eine fundierte und marktorientierte Bewertung für Ihre Immobilie – unverbindlich und kostenlos. Denn die Bewertung ist der Grundstein für Ihre weiteren Entscheidungen." - Thomas Aigner, Inhaber und Gründer der Aigner Immobilien GmbH

3) Au-Haidhausen: Perfekter Stadtteil für junge, urbane Familien in München

Au-Haidhausen ist ein Stadtteil, der durch ganz unterschiedliche Viertel geprägt ist. Der Stadtteil befindet sich rechts der Isar und grenzt an Bogenhausen, Berg am Laim und Untergiesing. Im Norden befinden sich Haidhausen und die Bezirke Maximilianeum sowie Steinhausen. Der südliche Teil wird durch die Obere Au und die Untere Au gebildet, die im Zweiten Weltkrieg weitestgehend zerstört wurden. Haidhausen wurde in den 70er- und 80er-Jahren stark gentrifiziert und ist ein absolutes Szeneviertel in München. Hier sind Handwerker, Künstler, hippe Cafés und regionale Läden zu finden. Anders sah dies lange Zeit in der Au aus, die vor allem durch Wohnhäuser der städtischen Wohnungsbaugesellschaft sowie Wohnungsbaugenossenschaften geprägt sind. Das ändert sich allerdings seit Anfang des 21. Jahrhunderts, sodass die Au zunehmend aufgewertet wird. Wer hiervon profitieren möchte, sollte die hiesigen Neubauprojekte im Auge behalten und nach sanierungsbedürftigen Immobilien Ausschau halten.

4) Ramersdorf-Perlach: Natur- und Stadtnähe mit Entwicklungspotenzial

Ramersdorf-Perlach befindet sich im äußersten Münchner Osten und ist der Fläche nach eines der größten Stadtteile Münchens. Die Bezirke Ramersdorf und Balanstraße-West sind vergleichsweise städtisch geprägt, während Altperlach und Waldperlach einen dörflichen Charakter mitbringen. Neuperlach ist ein Stadtteil, der in den 60er-Jahren neu entwickelt wurde, um dem Bevölkerungswachstum Herr zu werden. Altperlach und Waldperlach sind insbesondere für Naturliebhaber interessant, die von dem vielen Grün, dem Ostpark und der sehr guten Anbindung an die Berge und Seen profitieren. Ansonsten hat Ramersdorf-Perlach aus städtebaulicher Sicht noch Entwicklungspotenzial. Die Immobilienpreise sind in diesem Stadtteil für Münchner Verhältnisse etwas niedriger. Allerdings steigen die Preise auch hier rasant, sodass ob der etwas abgeschiedeneren Lage Vorsicht bei einem Investment geboten ist.

5) Schwanthalerhöhe (Westend): Zentrumsnahes, aufstrebendes Viertel für Familien

Der Stadtteil Schwanthalerhöhe fand viele Jahre städtebaulich nur wenig Beachtung. Dabei ist die Lage innerhalb Münchens durchaus attraktiv. Eine gute Verkehrsanbindung (U-Bahn, S-Bahn, Mittlerer Ring, Donnersbergerbrücke, Hackerbrücke) sowie die Zentrumsnähe ziehen seit einigen Jahren immer mehr Familien und junge Berufstätige an. So wird das Erscheinungsbild des Westends zunehmend durch Wohnhäuser und moderne Cafés geprägt. Nach wie vor besteht hier allerdings noch reichlich Aufwertungspotenzial, was diesem Stadtteil einen Platz in unserer Liste garantiert. Das Westend zieht übrigens nicht nur Personen auf der Suche nach Wohnraum an, sondern auch immer mehr Unternehmen. Für Investoren bieten sich hier also auch interessante Möglichkeit für Gewerbeimmobilien.

Diese Münchner Stadtviertel sollten Sie auch beobachten

  • Bogenhausen: Die Grundstückspreise in dem Stadtteil der Schönen und Reichen gehören zu den höchsten in München. Das macht es schwierig, hohe Renditen einzufahren. Die schöne, ruhige Lage sowie eine sehr gute Verkehrsanbindung werden die Nachfrage nach Wohnraum in Bogenhausen jedoch auch in der Zukunft antreiben.
  • Pasing-Obermenzing: Wie in jeder deutschen Großstadt werden auch in München immer mehr Quartiersentwicklungen am Stadtrand geplant und umgesetzt. Wer auf der Suche nach einem Neubauobjekt zur Kapitalanlage ist, sollte sich Pasing-Obermenzing genauer anschauen. Dank der guten S-Bahn Anbindung, ist der Münchner Westen insbesondere für junge Familien beliebt.
  • Solln: Im Münchner Süden befindet sich der Stadtteil Solln, der nach wie vor durch zahlreiche Villen geprägt ist. Hier residiert die gehobene Mittelschicht Münchens, die den Mix aus Ruhe, Nähe zu dem Voralpenland und den Seen sowie guter Verkehrsanbindung genießt. Daneben werden jedoch auch immer mehr Mehrfamilienhäuser gebaut, die hohe Renditen für Anleger versprechen.
  • Altstadt-Lehel: Die konstant steigenden Münchner Immobilienpreise erreichen im Lehel ihren Höhepunkt. Aufgrund der Zentrumsnähe ist die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Stadtviertel sehr hoch. Allerdings wirken die dort aufgerufenen Immobilienpreise selbst für Münchner Verhältnisse überzogen. Ein Investment in dem Stadtteil Altstadt-Lehel sollte man sich gut überlegen.

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